家主の宅建業者に対する不当利得請求

家主の宅建業者に対する不当利得請求
更新料問題で最高裁が判断を示し、賃貸人と賃借人の熾烈な闘いに一応の決着となりましたが、賃貸人と仲介業者との間で紛争になりかねず、くすぶっている問題があります。

平成23年7月15日、最高裁判所が、更新料の有効性について判断しました。
いくつもの裁判が提起され、高等裁判所、地方裁判所の判断が分かれる中、賃貸人側・賃借人側双方が弁護団を結成し、熾烈な闘いがされてきました。

最高裁は、《賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。》と判断したのでした。

要するに最高裁判所は、

「賃貸借契約書中の更新料条項は、原則として有効である」

として、争いに一応の決着をつけたものです。

この更新料裁判の対立は、賃貸人対賃借人、つまり「家主」対「店子」という構造でした。
そして、おそらくは、仲介する宅建業者(宅地建物取引業者)は、継続的に顧客となる家主側の味方をしてきたものと思われます。

しかし、この問題が決着した結果、家主と業者との間で紛争が起こりそうな気配があります。
それは、広告費用についてです。

賃貸物件の広告費用について

賃貸物件の広告費用について
不況が続き、ただでさえ貸すの大変な状況で、新築物件が建設され、従来からの賃貸物件は空室が多くなり、「買い手」市場の様相では、経済的負担が賃貸人に回ってくるのは、資本主義社会では、ある意味当然のことかもしれません。

しかし、宅地建物取引業法(宅建業法)という法律では、業者の報酬額は国土交通大臣が定めることとされ、賃貸人など依頼者が承諾するかどうかにかかわらず、業者は、この額をこえて報酬をもらってはいけないとされています(46条1項、2項)

そして、業者が広告をしたとしても、広告をすること自体は、業務を行うため通常予定される経費であって、報酬に含まれると考えられているのです。

もっとも、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」という国土交通大臣が定めた告示には、

「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」

を例外扱いすることが定められています。

しかし、どのような場合に「依頼者の依頼によって行う広告の料金」にあたるのかは、実ははっきりしません。どのような広告がこれにあたるのか、どのような場合に依頼があったといえるのか…。
家主さん業者が争って、「依頼者の依頼によって行う広告の料金」とされた裁判例もあるようです。

実際、賃貸物件を持っている以上、家主さんとしては、業者と長い付き合いになることも多いですが、このご時世、広告料を支払って当たり前と思い込み、特に意識しないまま、請求されるまま支払続けていたという家主さんも少なくないようです。
そして、その額が数百万円に及ぶこともあるようです。

このような場合、家主さんは、事情によっては、一定期間の分について、業者に返還を求めることができる場合がありそうです。
更新料問題で、賃貸人・賃借人間の争いに一応の決着がつくや、今度は、賃貸人・業者間で、くすぶっていたことが表面化しそうな気配です。

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